Em meio às dificuldades de capitalização e com taxas de juros congeladas há quase 1 ano e meio, a Caixa Econômica Federal perdeu a liderança no financiamento imobiliário nas linhas de crédito com recursos da poupança. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o banco foi ultrapassado por concorrentes pelo 3º mês consecutivo.

Em janeiro, a queda no volume de crédito imobiliário concedido pela Caixa caiu 31%, na comparação com o mesmo mês do ano passado, totalizando R$ 749,7 milhões. Já o número de unidades habitacionais financiadas no mês recuou de 5.131 para 3.742.

No primeiro mês de 2018, a Caixa foi superada por Bradesco e Santander, com R$ 850,9 milhões e R$ 809,6 milhões em empréstimos para casa própria, respectivamente. Itaú Unibanco somou R$ 741,2 milhões em crédito imobiliário e Banco do Brasil, R$ 382,7 milhões.

Por concentrar a grande maioria das operações financiadas com recursos do FGTS, a Caixa ainda segue com folga como o principal agente financeiro de crédito imobiliário, com participação historicamente ao redor de 65%. No segmento de financiamentos com recursos da poupança, entretanto, o banco viu sua fatia de mercado cair para 19,5% em janeiro, ante um patamar de 38% nos dois últimos anos.

O encolhimento da Caixa preocupa as incorporadoras porque acontece num momento de recuperação do mercado, após 3 anos consecutivos de queda no volume de empréstimos imobiliários. O crédito no setor fechou 2017 em R$ 43,15 bilhões, queda de 7,4% ante o ano anterior e menos da metade do patamar de 2014 (R$ 112,9 bilhões).

Em janeiro, o total de financiamentos imobiliários com recursos da poupança somaram R$ 3,84 bilhões em janeiro, uma alta de 23,7% em relação ao mesmo mês de 2017. No acumulado de 12 meses, entretanto, o montante ficou em R$ 43,9 bilhões, 5,5% abaixo do apurado nos 12 meses anteriores.

Desde o final do ano passado, o volume de financiamentos da Caixa tem encolhido. O banco está sem recursos suficientes e estuda uma série de medidas para cumprir regras mais rígidas do sistema financeiro, que exigem que a instituição aumente o nível de capital próprio para poder continuar emprestando recursos a clientes e financiando projetos.

Procurado peloG1, a Caixa informou que não irá se manifestar sobre o assunto "no momento" e que a estratégia do banco para o ano no crédito imobiliário deverá ser anunciada após a divulgação do balanço de 2017, prevista para ocorrer ainda neste mês.

No dia 12, o presidente da Caixa, Gilberto Occhi, disse que não descarta usar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço do Tempo de Serviço (FGTS) para capitalizar o banco e "alavancar" o crédito. No início do ano, o presidente Michel Temer sancionou uma lei que autoriza o banco receber aporte de até R$ 15 bilhões, mas o banco ainda aguarda aval do Tribunal de Contas da União (TCU).

Apesar do crédito mais restrito, a Caixa afirma que "todas as linhas estão operando normalmente", incluindo a pró-cotista FGTS, que havia sido suspensa no 2º semestre do ano passado. No final do ano passado, reportagem do G1 mostrou que propostas de financiamento aprovadas ficaram paradas à espera de recursos.

A linha pró-cotista FGTS foi retomada em janeiro, mas o valor disponibilizado pelo governo para este ano é menor: R$ 4 bilhões, ante R$ 6,1 bilhões em 2017. A linha pró-cotista é uma das mais disputadas por ser a que costuma cobrar os menores juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa Minha Vida.

Na contramão da concorrência, a Caixa não anunciou redução nas taxas de juros para financiamento da casa própria em 2017, mesmo após a sequência de 11 cortes seguidos na Selic, a taxa básica de juros brasileira, atualmente em 6,75% ao ano. A última redução de taxas do banco para crédito imobiliário aconteceu em novembro de 2016.

Com isso, desde o ano passado, as taxas cobradas pela Caixa nos empréstimos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), seguem em 2 dígitos, e acima da concorrência.

"A Caixa sempre foi a instituição que tinha a menor taxa de juros para o crédito imobiliário, mas hoje não tem mais. Já vemos uma competição entre os bancos", afirma Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças Administração e Contabilidade (Anefac).

"Essas dificuldades de capitalização da Caixa acabam limitando medidas mais agressivas em termos de redução juros", acrescenta.

Segundo dados do Banco Central, as taxas médias de mercado para financiamento imobiliário para pessoas físicas caíram de 15,4% em janeiro de 2017 para 11,3% em janeiro deste ano. Já as taxas médias reguladas, que compreende as operações com recursos do FGTS, recuaram de 10,9% para 8,3%.

Oportunidade para a concorrência 

Para a concorrência, o encolhimento da Caixa tem representado uma oportunidade para ganhar mercado e conquistar novos clientes.

"Os bancos têm muito interesse no crédito habitacional porque é uma linha que fideliza o cliente por muito tempo, 20 anos, 30 anos, e tem risco muito baixo, com garantia real [o próprio imóvel]", explica Oliveira.

Para a Abecip, o avanço dos bancos privados no segmento é um movimento saudável e benéfico para o mercado. "Isto se chama livre mercado e é absolutamente natural que esteja acontecendo", afirma Abreu Filho.

Apesar das incertezas em relação à evolução do crédito da Caixa, a Abecip mantém a previsão de expansão do crédito ao redor de 10% em 2018, para R$ 48 bilhões, apoiada por juros menores e pela recuperação da economia brasileira. Para financiamentos imobiliários com recursos do FGTS ? direcionados em sua maioria para habitação popular ? a previsão é de que o volume de desembolsos cresça ao redor de 19% neste ano, alcançando cerca de R$ 69 bilhões.

Apesar da maior competição entre os bancos, a avaliação dos analistas é que as taxas de juros para o crédito imobiliário deverão ter poucas alterações neste ano.

"As taxas caíram, mas não acompanharam a Selic. Acredito que não vai ser de imediato [a redução], que ainda terá uma acomodação pelo menos nos próximos 6 meses. Com cerca de 60 milhões de inadimplentes, o crédito ficou mais limitado e as aprovações ficaram mais difíceis", avalia Reinaldo Domingos, presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin).

O que dizem os outros bancos

O Bradesco informou que suas linhas de crédito imobiliário somaram cerca de R$ 8 bilhões em 2017, financiando 40 mil unidades, e avaliou que o mercado está em ascensão. "Em janeiro foi feita uma boa produção e o banco ficou em primeiro lugar nos desembolsos mensais, em consonância com a retomada da economia temos o objetivo de crescer acima do mercado em 2018", destacou.

O Santander afirmou que a carteira de crédito imobiliário para pessoa física do banco cresceu 3,5% em 2017, passando de R$ 27,153 bilhões para R$ 28,112 bilhões. "Fomos o primeiro banco a chegar a um dígito porcentual de taxa para a linha e estamos competitivos em termos de precificação", destacou.

O Banco do Brasil disse que o saldo da carteira de crédito imobiliário do banco alcançou R$ 44,5 bilhões em dezembro de 2017, alta de 6% em relação ao volume acumulado no fim de 2016. O BB afirmou monitorar "constantemente os movimentos de mercado e que procura sempre oferecer as melhores condições aos seus clientes".